4ème Groupe de travail Régional DVF : l’évaluation des biens, un enjeux pour les acteurs néo-aquitains

• Introduction et actualité

Après un accueil de Morgane Couffeau de la Région Nouvelle-Aquitaine et de Marion Laquerre du GIP ATGeRi, un bref partage des actualités concernant la donnée DVF.

Jean-Louis Fournier en charge de la stratégie foncière de Bordeaux Métropole et Coordonnateur du Groupe national DVF, a d’abord partagé les dernières actualités du groupe national DVF.

LOI n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique

Voir le texte
Une délégation du groupe national DVF et de LIFTI a été reçue à Bercy, le 4 octobre dernier. La difficulté de mettre en œuvre l’ouverture permise notamment à destination des acteurs privés (Professionnels de l’immobilier, chercheurs…) a été mise en lumière. Suite à une analyse juridique en interne de la DGFiP, l’hypothèse d’une restriction des ayants droits et d’une réduction des champs renseignés (adresse, numéro de parcelle et section) a fortement inquiété les personnes présentes. Seules les Collectivités ont reçu l’assurance d’une alimentation complète.
Le contact avec la DGFiP pour résoudre cette question est maintenu pour aboutir à une solution dans l’année 2018.

Prochain GnDVF le 14 décembre à Paris

Le prochain GnDVF sera l’occasion d’aborder les points suivants :
– Présentation du nouveau site internet DVF qui héberge notamment le guide d’accompagnement actualisé
– Animation des groupes en région
– Suivi de la Charte du GnDVF. La signature de la charte est une démarche volontaire qui vaut engagement des membres à collaborer, à partager leur expérience et à communiquer au GnDVF ; les méthodes et connaissances issues de leurs expérimentations lorsqu’elles s’inscrivent dans les thématiques de travail décidées par le GnDVF.
– Point sur les travaux des groupes « segmentation » et « évaluation »
– Points sur les relations avec LIFTI
A noter également :
– Une intéressante restitution des travaux de Alexandre Coulondre, Chercheur à l’Université de Paris Est Marne au Labex Futurs Urbains, sur « L’apport des données DVF dans l’étude des micro-marchés du logement, sur Bordeaux Métropole ».
– Une présentation de l’outil développé pour l’EPF Bretagne par Geomap-Imagis.

Pour compléter ces informations sur le GnDVF, Morgane Couffeau de la Région Nouvelle-Aquitaine a partagé un bilan sur les travaux des sous groupes « segmentation des marchés et « évaluation foncière et immobilière ». Et pour lancer les échanges de la séance, le groupe est revenu sur les définition clés de la valeur d’un bien. Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.

• Témoignages des pratiques d’évaluation

Le premier témoignage de Bruno Benedetto de la DRFiP, Pôle d’évaluation domaniale, était consacrée à la méthode et aux outils d’évaluation du Domaine.

Évolution de l’organisation des services d’évaluation domaniale
La réorganisation des services en charge des missions domaniales intervient en parallèle à la réforme du rehaussement des seuils applicables, à compter du 1er janvier 2017, aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières.

A compter du 1er septembre 2017, la mission d’évaluation en Nouvelle-Aquitaine est confiée à 5 pôles dédiés à l’évaluation domaniale (PED) localisés dans les DRFiP et certaines DDFiP :
– Bordeaux : PED de rattachement pour les départements de Dordogne (24), Gironde (33), Lot-et-Garonne (47)
– La Rochelle : Charente (16), Charente-Maritime (17)
– Limoges : Corrèze (19), Creuse (23), Haute-Vienne (87)
– Pau : Landes (40), Pyrénées-Atlantiques (64)
– Poitiers : Deux-Sèvres (79), Vienne (86)

Outils utilisés par le Domaine
Le Domaine utilise des bases de données internes et externes pour ses évaluations.
Les termes de comparaisons sont sélectionnés à partir de l’application PATRIM « estimer un bien ». Elle recense les données cadastrales et les ventes immobilières publiées par les services de publicité foncière et permet d’accéder à la totalité de l’acte de vente du bien. L’outil PATRIM « estimer un bien » est un outil d’aide à l’expertise des évaluateurs des Domaines.
PATRIM « estimer un bien » résulte, comme DVF, de l’appariement de deux applications « métiers » de la DGFiP : FIDJI (Fichier Informatisé des Données Juridiques Immobilières) et MAJIC (Mise À Jour des Informations Cadastrales). L’application BNDP assure l’appariement des données d’origine FIDJI et d’origine MAJIC.

Pour l’évaluation des terrains à bâtir, le Domaine utile en complément les données des permis de construire.
Il est possible d’effectuer des filtres avec l’outil PATRIM « estimer un bien » notamment sur le type de bien (maison, appartement, …), la superficie, ect…

Méthodes d’évaluation utilisées par le Domaine (cf charte de l’évaluation domaniale)
– La méthode par comparaison
– Les méthodes par le revenu
– Les méthodes par compte à rebours

Pour aller plus loin
Charte de l’évaluation domaniale

Décret n° 2017-1255 du 8 août 2017 relatif aux missions d’évaluations domaniales et de politique immobilière des services déconcentrés de la direction générale des finances publiques

Arrêté du 8 août 2017 relatif à l’organisation des missions d’évaluations domaniales

Ensuite, se sont succédés les témoignages des quatre EPFL de Nouvelle-Aquitaine. Ils ont présenté leur utilisation de la donnée DVF pour des besoins d’évaluation.

EPFL Agen Garonne, Georges Rives
A ce jour, l’EPFL Agen Garonne n’utilise pas la donnée DVF pour réaliser ses évaluations. Il s’appuie sur les outils de l’agglomération d’Agen : le logiciel d’instruction d’urbanisme qui enregistre la totalité des DIA du territoire et le Web-SIG de l’Agglomération.
Ainsi, il dispose d’un outil cartographique permettant de localiser et croiser les DIA et les différents zonages à enjeux. A partir de différents filtres, il est possible d’identifier des valeurs de référence dans un secteur géographiques proche du bien à évaluer et soumis à des règles d’urbanisme similaires.

EPFL Béarn Pyrénées, Anthony Zajdowicz
L’EPFL Béarn Pyrénées utilise un Web-SIG interne lui permettant de mieux comprendre et analyser le marché immobilier. Il permet notamment d’appliquer des sélections sur les données DVF et ainsi caractériser les biens comparables à celui à estimer.

EPFL Landes Foncier, Jean-Louis Cabanacq
L’EPFL Landes Foncier s’appuie sur l’ingénierie de l’ADACL (Agence Départementale d’Aide aux Collectivités Locales) pour répondre à ses besoins en matière d’évaluation.

EPFL Pays Basque, Arnaud Portier et Bruno Mocorrea
Depuis 2012, l’EPFL a mis en œuvre un système d’information foncier (SIG – webmapping) à destination des agents de l’EPFL et des collectivités membres de l’EPFL. Celui-ci permet de visualiser plusieurs données géographiques disponibles sur le territoire. Y figurent notamment les informations liées à l’activité des marchés immobiliers et fonciers :
– La Matrice cadastrale,
– Les données DVF,
– Les Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) saisies par les membres,
– Les données issues de la SAFER.

Dans la perspective de développer ses missions d’évaluation préalable à ses interventions foncières, l’EPFL a optimisé l’usage des données DVF en créant des tables SIG par type de bien. Facilement utilisable via un logiciel SIG libre une fois les données retraitées (conversion de chaque mutation sur une ligne, isolement des mutations complexes), celles-ci permettent rapidement de géolocaliser les termes de référence préalablement définis (usages pour l’évaluation : réalisation de cartes détaillées, export excel, export format kmz pour utilisation du street

view…).
Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.

Le témoignage suivant, apporté par Thomas Baron de l’EPF Nouvelle-Aquitaine a présenté la méthode d’utilisation des données DVF pour l’appui aux projets de territoriaux au sein de l’établissement. Les données sont utilisées et retraitées en tableurs et servent à établir des cartes présentant les bien de références (prix, surfaces…). Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.

Enfin, le dernier témoignage de Grégoire Ferrer de Bordeaux Métropole, a permis de partagé un retour d’expérience de plus d’un an sur l’utilisation de DVF pour l’évaluation au sein de la collectivité. Les données DVF y sont retravaillées en base de données et sont ensuite utilisées de manière géoclocalisées et segmentées. Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.

• Présentation d’outils pour l’évaluation foncière

La première présentation d’outils a été réalisée par Laurent Grenier de Gironde Ressources et Benoît Viaud du Département de la Gironde qui ont détaillé la solution mise à disposition des collectivtés adhérentes pour l’évaluation foncière notamment à travers une démonstration en ligne. Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.

La seconde présentation d’outils proposée par Aurélien Andrieu du CEREMA Sud-Ouest était consacrée à l’outil AppDVF qui est une boîte à outil pour faciliter l’accès à la donnée pour des usages courants : évaluation de prix par type de bien, visualisation cartographiques, indicateurs… Pour plus de détails, le support de présentation est disponible ici.